วิธีเลือกสินเชื่อบ้าน 2568 — เปรียบเทียบดอกเบี้ย Fixed vs Float

อัปเดตล่าสุด: 2568 | อ่านประมาณ 5 นาที

การเลือกสินเชื่อบ้านเป็นหนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญที่สุดในชีวิต โดยปัจจัยหลักที่มีผลต่อต้นทุนรวมมากที่สุดคือ โครงสร้างดอกเบี้ย ว่าจะเลือกแบบคงที่ (Fixed Rate) หรือลอยตัว (Floating Rate)

ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) คืออะไร?

ดอกเบี้ยคงที่หมายความว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่เปลี่ยนแปลงตลอดช่วงเวลาที่กำหนด ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 1–3 ปีแรก ในไทยธนาคารมักเสนอดอกเบี้ยคงที่ต่ำพิเศษในช่วง 1–5 ปีแรกเพื่อดึงดูดลูกค้า

ตัวอย่าง: MRR ของธนาคารกสิกรไทย = 7.05% ต่อปี สินเชื่อบ้านมักเสนอที่ MRR - 1.5% = ~5.55% ในปีที่ 1–3 จากนั้นปรับเป็น MRR - 1.25% = ~5.80%

ข้อดี Fixed Rate

ยอดผ่อนรายเดือนแน่นอน วางแผนงบประมาณได้ง่าย
ป้องกันความเสี่ยงหากดอกเบี้ยในตลาดปรับขึ้น
เหมาะสำหรับผู้มีรายได้คงที่และไม่ต้องการความเสี่ยง

ข้อเสีย Fixed Rate

หากดอกเบี้ยตลาดลดลง คุณจะยังจ่ายในอัตราเดิม
อัตราหลังหมดช่วง Fixed มักสูงกว่า (เป็น MRR ลบบางส่วน)
มักมีค่าปรับหากชำระคืนก่อนกำหนดในช่วง Fixed

ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) คืออะไร?

ดอกเบี้ยลอยตัวปรับเปลี่ยนตาม MRR (Minimum Retail Rate) หรือ MLR (Minimum Lending Rate) ของธนาคาร ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ได้กำหนดตายตัว แต่ธนาคารพาณิชย์ปรับตามนโยบายการเงินของ กนง.

ข้อดี Floating Rate

หากดอกเบี้ยตลาดลดลง ยอดผ่อนของคุณก็ลดลงตาม
ไม่มีค่าปรับชำระคืนก่อนกำหนดในหลายธนาคาร
เหมาะสำหรับผู้ที่คาดว่าจะ Refinance ภายใน 3–5 ปี

ข้อเสีย Floating Rate

ยอดผ่อนรายเดือนไม่แน่นอน อาจสูงขึ้นเมื่อดอกเบี้ยขึ้น
วางแผนระยะยาวยากกว่า

เปรียบเทียบ: Fixed vs Float — ควรเลือกอะไร?

ปัจจัย	Fixed Rate	Floating Rate
ความแน่นอนของยอดผ่อน	✅ สูง	❌ ผันผวน
ได้ประโยชน์เมื่อดอกเบี้ยลด	❌ ไม่ได้	✅ ได้
ป้องกันดอกเบี้ยขึ้น	✅ ป้องกันได้	❌ ไม่ได้
ยืดหยุ่นในการชำระคืน	⚠️ ขึ้นกับสัญญา	✅ ดีกว่า
เหมาะกับ	ถือระยะยาว >5 ปี	ต้องการ Refinance

กลยุทธ์ที่นิยมในไทย

ผู้กู้ส่วนใหญ่ในไทยใช้กลยุทธ์ "Fixed ระยะสั้น + Refinance" คือ:

เลือกแพ็กเกจดอกเบี้ยคงที่ช่วง 3–5 ปีแรกที่ต่ำที่สุด
เมื่อครบกำหนด Fixed ให้ Refinance ไปธนาคารที่เสนอดอกเบี้ยคงที่รอบใหม่ต่ำกว่า
ทำซ้ำทุก 3–5 ปี เพื่อล็อกดอกเบี้ยต่ำเสมอ

💡 เคล็ดลับ: ก่อนตัดสินใจ ให้คำนวณยอดผ่อนจริง ๆ ด้วย เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน ของเรา เพื่อเปรียบเทียบต้นทุนรวมในแต่ละสถานการณ์

ปัจจัยอื่น ๆ ที่ควรพิจารณาก่อนเลือกธนาคาร

ค่าธรรมเนียมการกู้: ค่าประเมิน ค่าทำสัญญา ค่าจดจำนอง (0.1% ของวงเงิน)
วงเงินกู้สูงสุด: แต่ละธนาคารปล่อยกู้ที่ 70–90% ของราคาประเมิน
เงื่อนไขการชำระก่อนกำหนด: บางธนาคารคิดค่าปรับ 2–3% ของยอดที่ชำระ
บริการหลังการขาย: แอปธนาคาร, ความสะดวกในการติดต่อ, ความรวดเร็วในการอนุมัติ

สรุป

ไม่มีคำตอบสำเร็จรูปว่า Fixed หรือ Float ดีกว่ากัน ขึ้นอยู่กับ:

ระยะเวลาที่คาดว่าจะถือสินเชื่อ — ยาวนาน Fixed อาจดีกว่า
แนวโน้มดอกเบี้ย — ถ้าคาดว่าขึ้น Fixed ดีกว่า / ถ้าคาดว่าลด Float ดีกว่า
ความสามารถรับความเสี่ยง — ถ้าต้องการความแน่นอน เลือก Fixed

ที่สำคัญที่สุดคือ เปรียบเทียบหลายธนาคาร และใช้เครื่องมือคำนวณเพื่อดูภาพรวมต้นทุนที่แท้จริง

🏠 คำนวณยอดผ่อนบ้านของคุณ

ไปที่เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน →